De 6 verschillende fases in een architectuurproject
Als je zelf helemaal niet gekend bent met de bouwwereld, kan het starten met het (ver)bouwen van je huis erg spannend of zelfs stressvol zijn. Je hebt geen idee hoe alles gaat verlopen en welke stappen je nu precies wanneer moet nemen. Hoe verloopt de samenwerking met een architect en hoe worden die eerste ideeën uiteindelijk een echte thuis? Elk traject kunnen we grofweg opdelen in 6 te doorlopen stappen om tot het eindresultaat te komen. Ik neem je in dit artikel graag mee in deze verschillende fases!
1. Kennismaking en haalbaarheid
De eerste stap bij elk (ver)bouwproject is de kennismakingsfase waarin we elkaar leren kennen en nagaan in welke mate jouw ideeën en plannen haalbaar zijn. Dit doe ik op volgende drie niveau’s:
Is het esthetisch en functioneel?
Is het stedenbouwkundig mogelijk?
Is het budgettair haalbaar?
Tijdens deze fase worden jouw wensen in kaart gebracht, het bouwbudget wordt vastgesteld, de locatie wordt onderzocht en eventuele uitdagingen worden geïdentificeerd.
2. Voorontwerp
Als de kennismakingsfase goed is verlopen en we op dezelfde lijn zitten, wordt het creatieve proces in gang gezet met het voorontwerp. Ik vertaal jouw wensen naar een eerste voorstel a.d.h.v. schetsen en plannen zodat je een beeld krijgt van hoe jullie toekomstige woning eruit zou kunnen zien. Op basis van jullie feedback voer ik aanpassingen door, wat uiteindelijk resulteert in een definitief voorontwerp dat als basis dient voor verdere stappen.
Het definitieve voorontwerp wordt alvast even voorgelegd aan de dienst Ruimtelijke Ordening om na te gaan of het ontwerp zeker voldoet aan alle voorschriften, voor we de bouwaanvraag indienen. Deze fase neemt gemiddeld 2 tot 3 maanden in beslag.
3. Vergunningsaanvraag
Jullie zijn helemaal overtuigd van het voorontwerp: tijd dus om de vergunning aan te vragen! Deze aanvraag wordt digitaal ingediend via het Omgevingsloket en de architect maakt hier heel wat documenten voor op:
Foto’s van de bestaande toestand
Grondplannen, snedes, gevels en inplantingsplannen van de woning
Allerlei statistische gegevens (bv. oppervlaktes)
Een beschrijvende nota waarin het project wordt toegelicht
Andere documenten, zoals de hemelwaterverordening, MER-rapport,…
De overheid heeft 30 dagen om het dossier volledig en ontvankelijk te verklaren nadat de vergunningsaanvraag werd ingediend. Indien het dossier niet volledig is, geven ze door welke documenten ontbreken zodat de architect deze alsnog kan bezorgen. De termijn van 30 dagen begint dan opnieuw te lopen. Na de ontvankelijkheidsverklaring start er een termijn van maximaal 90 dagen voor het project al dan niet vergund wordt verklaard. Spannend!
4. Opmaak Uitvoeringsdossier
Met de nodige vergunning op zak wordt het voorontwerp verder uitgewerkt in het uitvoeringsdossier. Technische tekeningen worden opgemaakt, materialen worden vastgelegd en de plannen worden volledig op punt gesteld. Tijdens deze fase dienen ook enkele bouwpartners ingeschakeld te worden:
Ingenieur stabiliteit
EPB-verslaggever
Ventilatieverslaggever
Ingenieur technieken (indien nodig/gewenst)
In de meeste gevallen vraag ik offertes op bij deze bouwpartners, geef ik hierover vervolgens mijn advies en maak jij de definitieve keuze. Op basis van de ontvangen studies kan ik vervolgens verder met het uitwerken van het uitvoeringsdossier. Dit omvat o.a. volgende zaken:
Uitvoeringsplannen en technische tekeningen
Lastenboek
Meetstaat
Een grondig uitgewerkt uitvoeringsdossier is essentieel om prijs te kunnen vragen bij verschillende aannemers. Het zorgt ervoor dat architect en aannemer op dezelfde lijn zitten en het uiteindelijke resultaat overeenkomt met het oorspronkelijke ontwerp.
5. Aanbesteding
Wanneer het uitvoeringsdossier klaar is, wordt het doorgestuurd naar verschillende aannemers die a.d.h.v. de informatie in het lastenboek de meetstaat invullen met hun prijzen. Je kan uiteraard zelf aannemers voorstellen, maar indien jullie willen kan ik ook zelf aannemer(s) voorstellen waarmee ik al succesvol heb samengewerkt in het verleden.
Nadat we de verschillende offertes hebben ontvangen is het tijd om ze na te kijken en te vergelijken. Belangrijk hierbij is om niet uitsluitend naar de kostprijs te kijken maar ook naar de kwaliteit van het werk en de ervaring van de aannemer. Indien jullie willen kan ik jullie ook bijstaan bij deze offertevergelijking.
Wanneer je de aannemer(s) gekozen hebt waarmee je wil samenwerken, maak je best een overeenkomst op waarin de prijs en de uitvoeringstermijn worden vastgelegd.
6. Uitvoering
En dan is het tijd voor de laatste fase waarin we het ontwerp eindelijk tot leven zien komen: de uitvoeringsfase. Zodra deze van start gaat, kom ik regelmatig langs op de werf om te controleren of alles door de aannemer(s) wordt uitgevoerd zoals werd vastgelegd in de plannen en het bestek.
Tijdens verschillende werfvergaderingen, waarop zowel bouwheer, architect als aannemer aanwezig zijn, worden de vorderingen op de werf en eventuele problemen overlopen. Van deze vergaderingen maak ik steeds een werfverslag op dat bezorgd wordt aan de verschillende partijen, zodat we steeds exact weten wat werd afgesproken en we op één lijn zitten. Een goede communicatie tussen de verschillende partijen is onontbeerlijk tijdens de uitvoeringsfase en zorgt ervoor dat veel problemen vermeden worden.
En dan, wanneer alle fases doorlopen zijn is het eindelijk tijd voor de voorlopige oplevering of aanvaarding van de werken! Omdat de aannemer na deze voorlopige oplevering niet meer kan worden aangesproken voor zichtbare gebreken, is het belangrijk om de woning eerst grondig te controleren op beschadigingen. Ik sta jou hier steeds in bij. Je kan tussen de 10de en 12de maand na de na het einde van de weken een definitieve oplevering aanvragen. Hierbij heb je nog de kans om eventuele gebreken of opmerkingen door te geven. Als er geen opmerkingen komen, is de definitieve oplevering automatisch verworven na één jaar.
Heb jij plannen om te (ver)bouwen of sta jij op het punt om ermee te starten? Dan heb ik je met dit artikel hopelijk wat meer inzicht kunnen geven in wat je precies mag verwachten. Starten met (ver)bouwen kan aanvoelen als een enorme berg waar je op moet, dus het stap voor stap aanpakken maakt het wat minder overweldigend. Ben je nog op zoek naar een architect? Dan help ik je uiteraard graag verder! Stuur een mailtje naar charlotte@architectcharlotte.be of vul het contactformulier in. Hoe dan ook, ik wens je heel veel succes!
CHARLOTTE PIETERS
Charlotte is ingenieur-architect. Ze wil jou helpen aan een vakantiegevoel bij jou thuis, op een duurzame manier zonder in te boeten op luxe. Dat doet ze via haar architectuuropdrachten voor verbouwing of nieuwbouw, waarbij ook jij aan de slag kan met jouw woning.